Nu trebuie sa fii arhitect ca sa stii asta!

, , , , 3 Comments

Unele informatii sunt disponibile oricui, doar sa stii de ele. Tu probabil stii, dar pentru ceilalti, inclusiv pentru vecinu’ Costel care vrea sa cumpere teren sa-si ridice o pensiune si ma tot intreaba daca ar avea voie sa construiasca, cat si ce in zona X, Y, respectiv Z, iata cateva lucruri elementare, in considerarea oricarei investitii.

3_2 Reglementeri_UTR

  1. Certificatul de urbanism de informare poate fi solicitat primariei (dupa caz, de sector, generala, consilii judetene) de ORICE persoana interesata de imobilul in cauza. Se pot obtine astfel informatii pretioase privind regimul juridic, economic al imobilului si restrictiile zonei in cazul unei constructii. Totusi, timpul de asteptare pentru obtinerea acestui document poate depasi 30 de zile, iar informatiile obtinute pot fi vagi, am primit odata intreg Regulamentul de urbanism al unui oras, din care sa imi selectez singura ce am nevoie, fara cel mai mic efort al functionarului in acest sens. Daca timpul nu permite asteptarea necesara emiterii certificatului de urbanism, o vizita la primarie poate fi utila, sau punctul urmator:
  2. Unele primarii au afisate pe site Planul Urbanistic General (PUG) al localitatii si Regulamentul Local de Urbanism (RLU). Pentru Bucuresti cel putin, e destul de simplu- localizezi casa/ terenul pe harta PUG, vezi in ce unitate teritoriala de referinta se gaseste (UTR). Sa spunem ca te gasesti in L1a, o zona de locuinte mici, de maxim parter si doua etaje cu conditia indeplinirii unor parametri. Mai departe, deschizi RLU si cauti specificatiile pentru zona L1a. Vei descoperi astfel functiunile admise sau admise cu restrictii cat si pe cele interzise, (in cazul ca iti propui sa faci o spalatorie chimica sau un bloc de birouri vei vedea ca acest lucru nu este posibil). Tot aici sunt precizate retragerile fata de aliniament, limita posterioara a lotului si fata de limitele laterale in cazul unor constructii noi. Inaltimea maxima a constructiei, POT si CUT sunt restrictii importante de luat in calcul la aprecierea suprafetei utile pe care o putem construi pe un anumit teren. Procentul maxim de ocupare a terenului (POT) reprezintă raportul dintre proiecţia la sol a construcţiei ridicată deasupra cotei terenului natural şi suprafaţa parcelei. Coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT) este raportul dintre suprafaţa construita desfăşurată şi suprafaţa parcelei. Sunt date privind aspectul exterior al cladirilor, imprejmuiri si posibilitatea sau necesitatea gararii pe parcela a unui numar de autoturisme. Vei vedea ca terenurile pot fi considerate neconstruibile, chiar daca au constructii pe ele, daca dimensiunile de front si arie nu se incadreaza in niste norme stabilite pe zone, pentru fiecare tip de constructie, izolata, cuplata sau insiruita. Daca vrei sa cumperi o constructie existenta situata pe un astfel de teren, trebuie sa stii ca asupra ei se aplica prevederile Codului Civil privind servitutile (de vedere, de scurgere a apei, etc). Gandeste-te ca o preiei ca atare si modificarile pe care i le poti aduce se limiteaza mai mult la consolidari, recompartimentari interioare, cosmetizari, extinderile pe orizontala sau verticala fiind conditionate de POT si CUT. Schematic, avem urmatorul algoritm de gandire:

a. casa existenta pe teren construibil? da/ nu
daca da, putem sa obtinem o autorizatie de desfiintare si sa proiectam alta, respectand prevederile RLU al zonei;

daca nu, o idee buna ar fi sa nu o daramam, pentru ca pe urma nu mai putem construi nimic in loc (teren neconstruibil); se poate solicita autorizatie de construire in vederea consolidarii constructiei existente.

b.  se poate extinde spatiul locuibil daca ne permite :

  • POT-ul aplicabil in zona, adica amprenta casei existente pe teren nu depaseste procentul de ocupare trasat prin RLU (deci putem face o mica extindere pe orizontala pana in procentul respectiv);
  • CUT-ul zonei, adica valoarea obtinuta adunand suprafetele construite pe fiecare nivel si impartind ce rezulta la aria terenului trebuie sa fie sub valoarea CUT din RLU (mai poti sa faci o mansarda, un etaj, partial sau total, cat permit calculele);
  • – H max a zonei;
  • vecinii (lucrarile la limita de proprietate presupun acord notarial al vecinilor).

Orice depasire a coeficientilor, inclusiv schimbarea destinatiei presupune elaborarea si aprobarea unui Plan Urbanistic de Detaliu.

*Disclaimer- calcularea corecta a POT si CUT presupune putina experienta si studiu, intrucat anumite suprafete intra sau nu in calculul acestor coeficienti (balcoane, terase, spatii tehnice, curti de lumina, pod, etc). Pentru siguranta, verificati cu un arhitect sau la biroul de urbanism al primariei de care apartineti.